Comprare e vendere un immobile

Nell’acquisto di un appartamento, avere accanto il Notaio con cui consultarsi su vari aspetti dell’acquisto e’ davvero la scelta migliore.

Per avere un’idea su cio’ che si dovra’ pagare per imposte, per sapere quali siano i propri diritti e propri obblighi nell’acquisto del bene, basta rivolgersi allo Studio Notarile e affidarsi nel disbrigo dei vari aspetti burocratici precedenti al trasferimento.

Il Notaio, nella sua doppia funzione di professionista del diritto e pubblico ufficiale, ha il fondamentale compito di assicurare il buon esito della transazione immobiliare.

Il Notaio si assume la responsabilita’ nella redazione del contratto e quindi lo redigera’ con la massima attenzione, perche’ sia giuridicamente perfetto.

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Cio’ che resta impresso e’ proprio il momento della firma del contratto definitivo, ma questo è soltanto una delle sue fasi, sicuramente centrale e emblematica – da considerarsi come la punta dell’iceberg, se vogliamo usare una metafora – dell’intera attività del Notaio.

Tuttavia l’attività notarile non è sufficientemente conosciuta e sembra limitarsi alla redazione e alla sottoscrizione di un contratto, ma essa invece si compone di un insieme di attività ugualmente significative ed importanti, preliminari rispetto al rogito (come la verifica dell’esistenza di ipoteche sul bene da trasferirsi) e successive a questo (come l’iscrizione nei Registri pubblici, il trasferimento del diritto di proprietà e soprattutto la trascrizione del contratto).

Tra le attività preliminari oggetto di verifica del Notaio prima di procedere alla transazione immobiliare, vi è quella di controllare se il bene sia o non sia classificato come appartenente al patrimonio culturale, artistico e /o paesaggistico: nel qual caso il Notaio si attiverà per ottenere un’autorizzazione dalle autorità competenti per procedere al trasferimento, fermo restando un diritto di prelazione all’acquisto per l’ente che tutela detto patrimonio.

Un’altra fondamentale attività di controllo da parte del Notaio è quella di verificare se il bene sia gravato da formalità pregiudizievoli (ad esempio ipoteche o pignoramenti): il Notaio ha la possibilità di verificare ciò e di suggerire le soluzioni alternative.

Inoltre il Notaio può anche accertare preliminarmente se esiste una servitù sul bene (ad esempio la servitù di passaggio che consente ad un proprietario di un bene limitrofo il passaggio a piedi o tramite veicolo, sul ben oggetto di vendita), che può rendere impossibile o limitare il pieno e completo godimento del bene.

In più il Notaio verificherà la regolarità urbanistica del bene, e più precisamente se esistono tutte le autorizzazioni edilizie e controllerà che l’identificazione dell’immobile al Catasto e nei Registri Immobiliari sia corretta o in caso contrario provvederà a rettificarla.

I consigli del Notaio sono sempre imparziali verso l’una o l’altra parte prima dell’apposizione della firma su ogni documento inerente una transazione immobiliare.

Il Notaio farà in modo di fornirvi tutte le informazioni necessarie sulla natura del documento da firmare e sul suo contenuto al fine da evitare sorprese.

Accade frequentemente che, dopo avere visto e scelto un bene immobile da comprare, ci si metta d’accordo a grandi linee con la controparte, seppure non si sia formalizzato nulla nero su bianco.

Conviene allora assolutamente in questo momento rivolgersi ad un Notaio, prima della firma del contratto preliminare di compravendita (che viene chiamato “compromesso”) .

Infatti mediante il compromesso le due parti si accordano a concludere entro una certa data e a delle condizioni precise il contratto definitivo di vendita.

Questo contratto preliminare (anche se concluso come scrittura privata) fa nascere obbligazioni che hanno validità giuridica e che vincolano pienamente le parti (e come tale possono essere oggetto di una esecuzione forzata con l’intervento del giudice).

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Si comprende dunque facilmente che è opportuno effettuare una serie di controlli e di verifiche (la piena titolarità di chi vende, la piena libertà del bene immobile da tutti i tipi di gravami, la regolarità dell’intestazione al Catasto e i termini di conformità del permesso di costruire) prima di firmare il compromesso, che comporta tra l’altro, per il futuro acquirente il versamento simultaneo di una somma di denaro (spesso non indifferente) a titolo di acconto sul prezzo finale convenuto.

Il fatto di rimettersi immediatamente nelle mani di un Notaio fornisce la possibilità di disporre di una verifica giuridica completa della situazione, di ottenere informazioni e molti consigli preziosi al fine da concludere positivamente la transazione e di evitare soprattutto il rischio di un preliminare (e di assumere obbligazioni e di pagare certe somme) che probabilmente non ha considerato la situazione integralmente con tutte le sue sfaccettature e che non si vorrebbe mai concludere a certe condizioni ed entro certi termini.

Con il suo intervento il Notaio, assolutamente imparziale (proteggendo anche il futuro venditore), fa approfittare le due parti della sua preparazione giuridica, consiglia loro sulle migliori soluzioni nel caso concreto, effettuando tutti i controlli e tutte le verifiche necessarie in previsione del contratto definitivo che seguirà, redigendo lui stesso il preliminare e agendo altresì come conciliatore e mediatore, quando ciò sia possibile, per avvicinare le posizioni opposte delle parti, ad esempio sul prezzo da versare, o sulla definizione della data finale per la conclusione dell’atto definitivo – sapendo bene che il Notaio, dopo essersi fatto un’idea precisa della questione, sa quali siano i tempi tecnici necessari per arrivare all’atto finale.